原標(biāo)題：寶龍商業(yè)正式掛牌上市 運(yùn)營(yíng)能力有待市場(chǎng)考驗(yàn) 來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

12月30日上午，寶龍商業(yè)管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寶龍商業(yè)”，股票代碼9909.HK）正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌交易，開盤價(jià)9.50港元，成為內(nèi)地首家在港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

業(yè)內(nèi)人士指出，寶龍商業(yè)管理能否順利打響寶龍的商業(yè)品牌價(jià)值，將是寶龍未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵之一。從寶龍已有的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況看，寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力能否受到市場(chǎng)認(rèn)可，目前還是一個(gè)未知數(shù)。

成功分拆

12月30日上午，寶龍地產(chǎn)控股有限公司董事局主席許健康，以及其子寶龍地產(chǎn)控股有限公司總裁兼寶龍商業(yè)管理控股有限公司董事長(zhǎng)許華芳現(xiàn)身港交所，為“寶龍系”第二家上市公司敲鑼。

公開資料顯示，當(dāng)日成功上市的寶龍商業(yè)發(fā)行1.5億股，每股定價(jià)9.5港元，每手500股，所得款項(xiàng)凈額約13.36億港元。開市半小時(shí)，寶龍商業(yè)漲5.68%，股價(jià)10.04港元。至午間收盤，股價(jià)上漲約4.95%，每股報(bào)9.97港元。

據(jù)悉，寶龍商業(yè)此前于12月16日-19日招股，擬發(fā)行1.5億股股份，其中公開發(fā)售1500萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售1.35億股，每手500股，獨(dú)家保薦人為農(nóng)銀國(guó)際融資有限公司。其四位基石投資者包括永輝超市、安踏副主席丁世家創(chuàng)立的和盛海外控股有限公司以及恒安國(guó)際的副主席許連捷和Orchid China Master Fund Limited。

根據(jù)招股書“所得款項(xiàng)用途”，寶龍商業(yè)此次上市融資，約50%或611.8百萬(wàn)港元將用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資于其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，以擴(kuò)大商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)及擴(kuò)充商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)組；約25%或305.9百萬(wàn)港元將用于升級(jí)資訊技術(shù)系統(tǒng)數(shù)字化及智能運(yùn)營(yíng)及管理；約10%或122.4百萬(wàn)港元將用于若干租戶及供應(yīng)商的股權(quán)投資；約5%或61.2百萬(wàn)港元將用于根據(jù)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式翻新由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有的零售商業(yè)物業(yè)；及約10%或122.4百萬(wàn)港元將用于一般業(yè)務(wù)用途及用作營(yíng)運(yùn)資金。

公開資料顯示，寶龍商業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，商業(yè)的資產(chǎn)端并不在寶龍此次分拆的范圍內(nèi)。2019年3月25日，母公司寶龍控股將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)兩大業(yè)務(wù)分拆成立寶龍商業(yè)，并在新公司成立僅5個(gè)月后即向港交所遞交了招股書。目前寶龍商業(yè)旗下?lián)碛小皩汖堃怀恰?、“寶龍城”、“寶龍廣場(chǎng)”、“寶龍?zhí)斓亍彼膫€(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌。按在管建筑面積計(jì)算，在中國(guó)所有商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商中，寶龍商業(yè)排名第四，市場(chǎng)份額為0.8%。

根據(jù)招股書，截至2019年上半年，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)已簽約管理59處零售商業(yè)物業(yè)，合約建筑面積為約750萬(wàn)平方米。

而其收入來(lái)源為商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)兩部分，且公司“于往績(jī)記錄期的收入、純利、總在管建筑面積及總合約建筑面積增長(zhǎng)迅速”：2016-2018年，寶龍商業(yè)的收入分別為人民幣7.52億元、9.72億元、12億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.3%；2019年首六個(gè)月，收入為7.49億元人民幣；純利方面，2016-2018年期間分別為6293萬(wàn)元、7859萬(wàn)元、1.33億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為45.6%；2019年首六個(gè)月純利為8713萬(wàn)元人民幣。

值得一提的是，寶龍商業(yè)外部客戶收入增長(zhǎng)強(qiáng)勁。2016年-2018年，獨(dú)立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約65.4%、78.7%及81.9%；截至2018年及2019年6月30日止六個(gè)月，獨(dú)立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約81.0%及86.0%。其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊的外部客戶收入增長(zhǎng)尤其明顯：截至2017年6月30日止6個(gè)月，寶龍商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)外部客戶收入約5.34億元，相比2018年同期的約3.7億元增長(zhǎng)44.3%；住宅物業(yè)管理服務(wù)外部客戶收入在2019年上半年大約1.1億元，同比增長(zhǎng)約13.4%。

挑戰(zhàn)重重

眾所周知，10多年前寶龍廣場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)的成功曾讓寶龍地產(chǎn)的名氣比肩萬(wàn)達(dá)，有著“南寶龍、北萬(wàn)達(dá)”的稱號(hào)。但近年來(lái)，寶龍的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成績(jī)平平，甚至被定位在二三四線城市的新城控股等房企反超。根據(jù)寶龍地產(chǎn)的公告，截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為31.49萬(wàn)平方米，銷售金額為58.75億元；住宅地產(chǎn)銷售面積則為146.85萬(wàn)平方米，銷售金額為233.28億元。

此次成功分拆上市，表明寶龍商業(yè)管理邁入了品牌獨(dú)立成長(zhǎng)的階段。財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過(guò)分拆上市可以形成較好的導(dǎo)向，尤其是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的案例還是比較少，也可以獲得更多的融資：“這2年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不是特別好，必須要分拆上市來(lái)做大板塊。未來(lái)大城市的商業(yè)地產(chǎn)仍然有崛起的可能，也有新的機(jī)會(huì)，我相信寶龍商業(yè)可以引導(dǎo)更多的企業(yè)進(jìn)行分拆旗下商業(yè)板塊的操作?！?/p>

但另一方面，上市之后的寶龍商業(yè)，仍然面臨著不少挑戰(zhàn)。根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，2016-2018年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別約為99.1%、94.5%、89.4%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

而除了較高的負(fù)債率，寶龍商業(yè)存在較為嚴(yán)重的“大客戶依賴癥”。招股書透露，保留集團(tuán)（分拆完成后的寶龍控股及其附屬公司，不包括寶龍商業(yè)）“于往績(jī)記錄期內(nèi)是我們的最大客戶及最大供應(yīng)商”。2016年-2018年以及截至2019年6月30日，寶龍商業(yè)向保留集團(tuán)開發(fā)的零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)所產(chǎn)生的收入約占提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)所產(chǎn)生收入的94.6%、91.2%、90.0%及90.7%；而向保留集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供住宅物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入約占提供的住宅物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生收入的97.8%、96.5%、96.9%及96.9%。

此外，天眼查顯示，寶龍商業(yè)旗下的上海寶龍物業(yè)管理有限公司、山東寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司、太倉(cāng)寶華物業(yè)管理有限公司卷入了多起法律訴訟，案件原因包括物業(yè)服務(wù)合同糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛、勞動(dòng)合同糾紛等多個(gè)方面。而就在12月23日，開業(yè)才第二天的“寶楊寶龍廣場(chǎng)”就發(fā)生了一起農(nóng)民工拉橫幅討薪事件。

在招股書中，寶龍首次披露了在管的45個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的出租率和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入。盡管仍未披露所有單個(gè)項(xiàng)目的租金收入，但僅從出租率來(lái)看，包括天津?qū)汖垙V場(chǎng)、青島城陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)等在內(nèi)，有數(shù)個(gè)已進(jìn)入成熟期的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)依然艱難。例如，2009年開業(yè)的青島城陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)去年全年的出租率僅有58.7%，今年前6個(gè)月出租率為69.8%。

不過(guò)，許華芳對(duì)寶龍商業(yè)的未來(lái)仍然充滿信心?！皩汖埳鲜惺且粋€(gè)新的進(jìn)程。”許華芳在敲鐘現(xiàn)場(chǎng)坦言，寶龍商業(yè)的發(fā)展得益于母公司寶龍集團(tuán)的迅速發(fā)展。而在被問(wèn)及“主要項(xiàng)目來(lái)自單一客戶”的問(wèn)題時(shí)，許華芳稱寶龍商業(yè)自2015年開始就對(duì)外拓展，未來(lái)這種外部的拓展肯定會(huì)逐步提高，希望有“兩邊共同驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展方式。

同時(shí)，招股書也披露，寶龍商業(yè)在輕資產(chǎn)有著不小的野心：籌備的項(xiàng)目中，寶龍已與河南鄭州、重慶的獨(dú)立第三方零售商業(yè)物業(yè)訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，還與獨(dú)立第三方就7處零售商業(yè)物業(yè)訂立諒解備忘錄。據(jù)悉，2020年，寶龍商業(yè)還將迎來(lái)分布在10座城市的10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目亮相，將成為寶龍商業(yè)創(chuàng)紀(jì)錄的一年。而在戰(zhàn)略布局上，寶龍商業(yè)將長(zhǎng)三角視為重鎮(zhèn)，未來(lái)70%的項(xiàng)目將聚焦于長(zhǎng)三角。