原標(biāo)題：北京甲級辦公樓租賃遇冷 物流地產(chǎn)租金年增幅超10%
1月15日，仲量聯(lián)行舉辦“2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場回顧及2020年度展望”交流會。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽總結(jié)稱，“北京甲級寫字樓租金小幅下滑，但是全年商業(yè)地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長，同時，物流地產(chǎn)租金已經(jīng)連續(xù)2年增幅超過10%，這是2019年北京商辦、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域迎來的新特征。”
外資涌入推高大宗交易成交額
“盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，北京投資市場仍然實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長，充分體現(xiàn)北京對投資者的高度吸引力。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。
2019年全年投資市場成交總額達(dá)到近800億元，其中辦公樓物業(yè)仍備受投資人青睞，成交金額占全年整棟交易總額的主體。
米陽分析稱：“今年北京市場表現(xiàn)和抗壓能力優(yōu)于內(nèi)地其他市場，吸引投資者青睞，辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，成交金額約占2019年成交總額的70％。”
以第四季度為例，北京投資市場就錄得多宗重點(diǎn)成交，推動了全年交易總額創(chuàng)紀(jì)錄。其中，安聯(lián)集團(tuán)和首峰資金（Alpha）以約78億元收購了位于“大望京”區(qū)域的融新科技中心85%權(quán)益；GIC收購麗澤匯亞大廈的剩余股權(quán)，成為該資產(chǎn)全資持有人。此外，高和資本接盤愛琴海購物中心，萬科以7.97億元收購中糧萬科半島廣場項(xiàng)目剩余股權(quán)。
仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“直到2019年底，市場中的投資者仍在持續(xù)追逐各類型投資機(jī)會，且有多宗交易仍在談判進(jìn)程中，因此預(yù)計(jì)市場投資活力在2020年將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。”
租賃活躍度下降導(dǎo)致甲級辦公樓租金微跌
截至2019年底，辦公樓市場租賃成交總量（基于建筑面積）已同比下降25％。
“受宏觀環(huán)境影響，租賃市場活躍度下降。但政策利好對市場的影響在年底前已開始顯現(xiàn)，更有針對性的舉措有助于刺激并推動金融行業(yè)需求提升。”張瑩表示。
同時，甲級辦公樓租金下跌觸發(fā)市場進(jìn)入調(diào)整期。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，北京整體租金水平呈持續(xù)下滑趨勢，季度環(huán)比下降1.8％，與去年相比下降4.0％。由于經(jīng)濟(jì)下行已成定局，業(yè)主已采用更為靈活的租賃策略，特別是在空置率較高的CBD區(qū)域。
“由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境無明顯回暖跡象，我們預(yù)計(jì)市場租金將在2020年進(jìn)一步下降，業(yè)主方將不斷尋求租金收益與入住率之間新的平衡點(diǎn)。”張瑩表示，“隨著更多項(xiàng)目入市、可供租賃的選擇增多，物業(yè)管理水平和樓宇品質(zhì)將愈發(fā)成為影響項(xiàng)目表現(xiàn)的重要因素，頭部項(xiàng)目與市場中其他項(xiàng)目將進(jìn)一步分化。”
物流地產(chǎn)租金迎來爆發(fā)式增長
值得注意的是，在全市甲級辦公樓租金整體下滑的同時，物流地產(chǎn)租金正在呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。
來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2019年北京全年共有超過38萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場，是2005年以來的最高年度供應(yīng)量。
“下半年租金增長有所放緩，但全年增長率仍保持在兩位數(shù)的良好水平。鄰近市區(qū)、區(qū)位優(yōu)良的項(xiàng)目占據(jù)了市場上最有利的地位，特別是黃金地段可租賃面積緊缺，此類項(xiàng)目在2019年仍持續(xù)上漲租金。”米陽表示，“在未來幾個月中，自2019年下半年以來趨緩的租金增長態(tài)勢預(yù)計(jì)將進(jìn)一步深化，推動2020年租金增長更具可持續(xù)性。”
米陽分析稱：“物流地產(chǎn)租金之所以在2018年和2019年迎來爆發(fā)式增長，主要是供不應(yīng)求，物流已經(jīng)成為人們生活的必需，租金也呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，但是，今年隨著物流地產(chǎn)租金上揚(yáng)、土地供不應(yīng)求等原因，物流公司也面臨著外遷的選擇。”
記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 李項(xiàng)玲
